Aš esu Lagose, vakariniame Algarvės pakraštyje, ir tęsiu naujos bazės paieškas. Esu benamis...be šaknų...su pora lagaminų ir vyru. Aš jau perbraukiau Farą ir Albufeirą. Lagosas yra labiau mano stilius, bet ar tai bus nuolatinė stotelė?
Pažiūrėkime…
Rytas čia prasideda nuo ilgo pasivaikščiojimo dideliu greičiu. Iš prie vandenyno esančio Malekono pereinu į vingiuotas senamiesčio gatves, prieplauką arba Meia Praia paplūdimį. Dažnai einu į vakarus nuo miesto į paplūdimį ir pasivaikščiojimą po uolas. Mėgstamiausias taškas yra Praia do Pinhao, mažas paplūdimys, esantis įlankoje.
Pirmus kelis kartus, kai atėjau, paplūdimio nebuvo. Buvo potvynis, o bangos kaupėsi atvirame vandenyne ir daužėsi į uolas, esančias už paplūdimio. Triukšmas buvo siaubingas, reginys, kurį galėjau žiūrėti valandų valandas.
Eikite, grįžkite į biurą. Aš galvoju, kol einu – galvoju apie problemas, tvarkau ir kaupiu mintis, priimk sprendimus. Šis rytas nebuvo lengvas.
Išsiunčiau Ronanui laišką, sakydamas, kad neturėtume sudaryti galimo nekilnojamojo turto sandorio, skirto Nekilnojamojo turto tendencijų įspėjimo nariams.
Mano sprendimas buvo pagrįstas daugeliu veiksnių. Perėjau per kalną teisinių dokumentų, susijusių su projektu. Vieta… koncepcija – viskas veikė. Tačiau buvo keletas raudonų vėliavų.
Vystytojas turėjo didelę kredito liniją banke, kad padengtų statybos išlaidas. Bankas pagal susitarimą turėjo žemės areštą ir visas joje esančias statybas. Tai nėra neįprasta išankstinės statybos pasaulyje. Tačiau mano susirūpinimas buvo gana konkretus.
Pirma, kūrėjui buvo mažiau nei 12 mėnesių nuo projekto pabaigos. Jis jau panaudojo didžiąją dalį pradinės kredito linijos ir grįžo į banką, kad padidintų turimą kreditą. Mačiau projekto nuotraukas. Remdamasis pažanga, nemaniau, kad liko pakankamai pinigų jai užbaigti, net ir turint papildomų pinigų iš banko. O kas žinojo, ar bankas sutiks skolinti dar daugiau?
Antra, nepaisant trumpo pristatymo termino, kūrėjas „pardavė“ tik 22 % atsargų. Parduodamas turiu omenyje, kad pirkėjai sumokėjo 20 proc. Tai kelia nerimą, kai kūrėjas, norėdamas sumokėti kredito liniją, pasikliauja pajamomis iš pardavimo. Kūrėjas paminėjo naują paleidimą ir potencialius investuotojus, tačiau tai nebuvo pakankamai konkretu, kad jausčiausi patogiai.
Priešstatybiniam turtui visada kyla rizika. Kūrėjas gali žlugti. Projektas gali niekada nesibaigti. Tai gali atrodyti ne taip, kaip atvaizduoti... pigesnė apdaila, mažesni vaizdai.
Turite pasverti šią riziką ir galimą atlygį ant stalo. Atlikdami išankstinę statybą, paprastai mokate mažiau nei rinkos vertė. (Jei ne, turėtumėte pasitraukti.) Turite atsisėsti ir apskaičiuoti, ar atlygis – mažesnė kaina, kurią mokate – vertas rizikos, kurią prisiimate.
Vienas iš būdų sumažinti riziką yra pirkti iš žinomo kūrėjo. Jūs nenorite eiti su žaliavalgiu... tik pamatysite, kad jo biudžetai buvo sumažinti, bankai nenori su juo daryti verslo arba jis pasamdė daugybę nekompetentingų žmonių, kad gautų leidimus ir statyti.
Žaliaragiai dažniausiai pasirodo kylančiose rinkose. Nekilnojamojo turto kainoms pradėjus sparčiai kilti, jos šokteli į priekį, manydamos, kad stiprioje rinkoje užsidirbti pinigų gali kiekvienas. Tai iš dalies tiesa. Tačiau pernelyg dažnai rinka sušvelnėja ir, Warreno Buffetto žodžiais, tik užgesus potvyniui atrandi, kas plaukiojo nuogas...
Net ir turėdami žinomą kūrėją, atlikite reikiamą kruopštumą. Paklauskite apie pagrindinius dalykus – iš kur atkeliauja pinigų statybai, kiek pardavimų yra, kiek pardavimų reikia, kad atsipirktų. Tada pasinerkite, kol gausite atsakymus, kurių jums reikia, kad galėtumėte patogiai judėti pirmyn.
Jei dėl kasimo nerimaujate ar nerimaujate dėl skolų ar pardavimų trūkumo, judėkite toliau. Bus ir kitų galimybių, kurios duos pelno su mažiau bemiegių naktų.